险企要做“包租公”？新华保险三度接盘万达，险企年内抄底不动产超90亿

新华保险再向“万达”出手。

近日，南京万达茂投资有限公司（下称“南京万达茂”）发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“大连万达”）退出股东行列，新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“坤华股权投资”）为股东并全资持股。

坤华股权投资是由新华保险与中金资本运营有限公司（下称“中金资本”）联合成立的百亿不动产投资基金的组织形式，新华保险作为LP（有限合伙人）持股99.9%、中金资本作为GP（普通合伙人）持股0.1%。

天眼查显示，大连万达实控人为王健林，南京万达茂此前由大连万达全资持有，业务涵盖商业综合体管理服务、文化旅游投资、进出口代理等。

万达茂和万达广场一样，是万达集团在商业地产领域的重要项目品牌，不过万达茂更侧重于文旅。南京万达茂项目是万达集团投资的南京首个大型文化旅游项目，总投资达150亿元。

今年以来，多家险资出手购买不动产。据时代周报记者不完全统计，年内包括平安人寿、中国人寿、阳光人寿、长城人寿在内购买了10余个位于一线城市或省会城市的商业办公楼宇、产业园区、大型shopping mall及物流仓储等经营性不动产。

北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆对时代周报记者表示，近年来，多家险资积极布局不动产领域，其特征既包括在市场相对低点时的“抄底”行为，也涉及通过投资不动产进行债务置换的策略。投资类型上也呈现出多元化的趋势，同时投资方式也在逐渐转变。

“具体来说，险资积极布局不动产，一方面是看中不动产投资的长期稳定性，可以抵御通货膨胀和市场波动，实现资产的保值增值；另一方面也是为了分散投资风险，提高整体投资组合的收益率，更好地控制风险并寻求收益的平衡。此外，随着不动产市场的不断成熟，险资还可以通过参与不动产项目，实现资产的多元化配置，进而提升企业的综合竞争力。”杨帆表示。

新华保险年内多次接盘万达集团旗下不动产

这并非新华保险首次对万达集团旗下的不动产“出手”。

在本次对南京万达茂出手之前，坤华股权投资已接盘万达旗下两家公司。今年4月、7月，北京万达广场实业有限公司和烟台芝罘万达广场有限公司先后发生工商变更，原全资股东大连万达退出，由新股东坤华股权投资接盘。

就公司接手万达集团旗下资产出于哪些方面的考量等问题，时代周报记者联系新华保险相关人士，截至发稿暂未收到相关回复。

新华保险半年报显示，截至2024年6月30日，其保险资金投资组合中，主要投向基础设施和不动产资金项目的债权投资计划余额为317.33亿元，在总投资资产中占比2.2%。

除新华保险外，其他险资也曾向万达集团旗下不动产出手，最近的要数阳光人寿。

今年7月，工商信息显示，东莞厚街万达广场投资有限公司发生股权变更，原全资股东大连万达退出，阳光人寿以实际控制人的身份通过苏州联商陆号商业管理有限公司全盘接手；此前5月，阳光人寿以同样的方式接盘了合肥万达广场商业发展有限公司。

对此，对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格对时代周报记者表示，随着商业地产市场进入调整期，部分优质资产价格回落，为险资提供了较为合理的入市时机。就投资逻辑来看，以新华保险为代表的险资其实是看中了万达良好的地理位置和成熟的商业运营体系，长期看好国内消费市场和零售行业，特别是国内的下沉消费市场。

年内险资“捡漏”不动产总额超90亿元

据时代周报记者不完全统计，年内已至少有9家险企密集出手接盘13个不动产项目，其中6个项目合计公开的投资金额为90.57亿元， 另外有7个不动产项目的投资金额未公开；此外，平安人寿和友邦人寿分别有增资过往的不动产“旧项目”，3个项目合计金额为3.58亿元。

从标的看，险企投资的不动产项目包括办公写字楼、物流园区、商业综合体、产业园区等。出手接盘新项目的险企，既有大型险企、也包括中小保险公司。

从年内保险公司对不动产项目“出金”的频次来看，新华保险、平安人寿是险资中投资不动产领域的“领头羊”，出手的次数皆为3次；阳光人寿、中国人寿、友邦人寿皆出手2次。

以平安人寿为例，时代周报记者根据公告梳理，今年1月11日，平安人寿对北京丽泽金融商务区南区 E-06 地块不动产项目新增出资0.24亿元，累计实际出资金额约为 46.51 亿元人民币； 2月19日，平安人寿收购鹤山合能、维龙蓬江、安华维龙（西咸新区）仓储服务三家公司100%股权，以股权形式投资三大物流园区位于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个物流园区；此外，1月22日和8月15日，平安人寿分别公告称，对上海东方万国等四个产业园区不动产项目新增出资，两次追加的投入合计为0.14亿元，截至8月15日，平安人寿对该项目已累计出资62.04亿元。

从“出金”金额来看，友邦人寿领先一众险企。1月31日，友邦人寿公告称以约24亿元的总对价，收购北京中央商务区地产项目控股股权。

中小险企方面，如东吴人寿、长城人寿、众安保险皆有出资收购商业写字楼、商务区、地块等不动产。

险资积极布局不动产是出于多重因素的考量。

龙格告诉时代周报记者，险资布局不动产是优化资产配置的一种方式。“保险资金具有负债久期长、规模大的特点。对于规模高达几万亿元的险资而言，在市场上寻找可匹配、风险可控、收益稳定、穿越周期的资产并不容易。”

“不动产项目尤其是商业地产和产业园区等，往往能够产生稳定的租金收入和物业增值收益，为险资提供长期稳定的现金流回报。通过增加不动产投资比例，险资可以更好地实现资产负债匹配。”龙格还表示，不动产投资与股票、债券等传统金融资产的相关性较低，有助于险资分散投资风险，提高投资组合的稳健性。

此外，政策推动也是险资积极布局不动产的一大因素。龙格表示：“国家层面出台了一系列政策鼓励保险资金投资不动产领域。这些政策不仅为险资提供了更加灵活的投资渠道和更广阔的市场空间，还降低了投资门槛和成本。在政策推动下，险资布局不动产的意愿和动力进一步增强。”

9月11日，国务院对外印发《关于加强监管防范风险推动保险业高质量发展的若干意见》，也被业界称为3.0版“国十条”。 文件提出，在风险可控的前提下，鼓励保险资金直接或间接投资资本市场，逐步提高投资比例，稳步扩大保险资金投资资产证券化产品的规模与品种，开展保险资金投资不动产和创业投资企业试点。

险资投资不动产也呈现出一定的投资趋势。

今年8月，瑞银香港投资银行部地产团队执行董事葛潇白公开表示，险资投资不动产，在资产类别上会更加看重供求关系比较健康、出租率比较高且租约较稳定的底层资产；交易的资产规模上，一般在20亿元—30亿元之间，如果资产规模超过30亿元人民币的大型险资交易，一般有多家险资参与；在项目运作上，资产管理人通常在交易之后都会继续运营底层资产，当中有极少数的交易是由险资跟原始权益人先商定。

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