又见险资接盘商业地产 “买买买”热情缘何重来

险资重拾对不动产投资的“偏爱”。9月24日，北京商报记者了解到，近日，万达再度转让旗下资产，新华保险和中金资本等接盘，此前，两家公司还接手了万达总部所在的北京万达广场。需要关注的是，险资投资不动产项目再度成为一大趋势，年内，险资再添多个“买楼”案例，有近10家险企通过股权直投等方式，投向或拟投向超过10个不动产项目。

在业内人士看来，险资布局房地产的热情主要源自不动产投资的稳定收益和较低的风险特性。随着保险公司资金实力的增强和风险管理能力的提升，投资规模将持续扩大，更多资金将流向不动产市场，并且，投资范围也将进一步拓展。

超10个布局项目“现身”

新华保险等再度接手万达旗下资产。天眼查App显示，近日，南京万达茂投资有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东行列，新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）为股东并全资持股。

进一步来看，南京万达茂新增全资股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）由新华保险、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。

从东吴人寿拟4.14亿元购置职场；到中国人寿认购约6.86亿元华夏华润商业REIT，占总募集规模近10%，为第一大外部投资人；再到平安人寿宣布新增出资500万元投资上海东方万国等四个产业园区不动产项目，目前该公司对以上项目的累计投资总额已超60亿元……今年以来，险资对于不动产的投资项目超10个。

整体而言，年内共有包括平安人寿、中国人寿、长城人寿、中邮人寿、阳光人寿在内的近10家保险公司释放了出资购买产业园区、办公楼等不动产项目的信号。北京商报记者梳理发现，险资持有型不动产还包括物流仓储、养老社区、租赁住房社区等。

“通常而言，房地产投资回报周期较长，与险资资金较为匹配。从当前来看，险资布局房地产与收益率有一定的关系，因为其他领域的收益率相对难以保障，而房地产领域的收益率则相对更有优势。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受北京商报记者采访时表示，险资投资的两大特征其中包括，一是会投资布局一些在核心城市的地产项目，二是以商业地产为主。随着房地产市场泡沫剔除，险资持有的积极性明显增加，同时也离不开各类利好政策相继出台。

盘古智库高级研究员江瀚也表示，对于保险资金而言，追求长期稳定的回报以匹配其负债端的长期性是关键，而持有型不动产如商业地产、产业园区等往往能提供稳定的租金收入，有助于实现资产的保值增值。

“买买买”的热情何以持续

险资投资房地产由来已久，在近20年的时间里，险企走过了从争相成为房企股东到相继出让地产股的历程。具体而言，近年来，曾重仓地产股的险资频频传出减持消息。

在不动产投资偏好发生变化的同时，险资转为加速“扫货”不动产，投资方式不限于物权投资、股权投资、债券计划等。对此，江瀚表示，在减持地产股的同时，保险资金更加青睐持有型不动产投资的原因在于，相比股市波动，不动产投资具有更强的抗周期性，能够在经济波动中提供更为稳定的现金流；同时，随着房地产市场的逐渐成熟和规范化，优质不动产项目的筛选和管理变得更加可行，降低了投资风险；此外，持有型不动产还有助于保险资金实现多元化投资，分散风险，提高整体投资组合的稳健性。

在经济转型升级、市场利率下行等多重因素交织的背景下，险资对房地产市场的偏爱卷土重来，如何看待这一“时机”？在业内人士看来，其实，险资与房地产领域在资金需求和供给上具有天然的契合性。江瀚表示，首先，保险资金具有长期性、稳定性的特点，与房地产项目尤其是持有型不动产的长期运营需求相匹配。其次，险资在风险管理方面具有优势，能够通过对房地产项目的尽职调查、风险评估和后续管理，有效控制投资风险，确保资金安全。此外，险资布局房地产领域还能够实现资源互补和协同效应。

“例如，通过投资养老社区，保险公司可以将保险产品与养老服务相结合，为客户提供更加全面的保障服务；通过投资物流仓储和产业园区，则可以促进产业链上下游的协同发展，提升整体运营效率。”江瀚举例表示。

值得关注的是，当前险资投资型不动产配置的金额虽然达到万亿量级，但投资份额占比较小，与国际市场相比，还存在一定的提升空间。除了过去国内保险公司在资产配置上更侧重于固定收益类产品和股票市场，对不动产等实物资产的投资相对较少这一历史原因，江瀚表示，险资或是出于风险考虑，不动产投资涉及复杂的运营管理和市场波动风险，保险公司在风险管理上可能更加谨慎。在政策方面，过去政策对保险资金投资不动产的限制较多，影响了保险公司的投资意愿。

而随着保险市场的不断发展和政策环境的逐步放宽，未来险资在不动产领域的布局趋势可能呈现新的变化。在江瀚看来，一是投资规模将持续扩大，随着保险公司资金实力的增强和风险管理能力的提升，更多资金将流向不动产市场；二是投资范围将进一步拓展，除了传统的商业地产、产业园区等外，还将关注租赁住房社区、养老社区等新兴领域；三是投资方式将更加多样化，包括物权投资、股权投资、债券计划等多种方式将并存；四是更加注重风险管理和资产配置的优化，通过科学的风险评估和资产配置策略，实现风险与收益的最佳平衡。

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