两大险资豪掷82亿“买楼” 房地产仍为险企“心头好”？

　　又有险资入局不动产。近日，大悦城发布公告，中邮人寿与其控股子公司西单大悦城签署了《产权交易合同》，受让北京昆庭100%股权及债权，主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，成交价格为42.56亿元。

　　与此同时，世茂系上市公司也发布了项目转让公告，为缓解公司流动性困难，拟将珠海世茂新领域51%股权分别转让给国寿旗下公司，股权转让对价合计为39.1亿元。

　　据中国保险行业协会披露的数据显示，今年三季度，共有太保寿险、建信人寿、平安人寿3家险企发布7份大额不动产投资公告，累计涉及投资金额近10亿元。

　　有业内人士认为，2023年以来，在房企业绩表现不及预期、销售回暖进程受阻的影响下，房地产行业配置比例和估值水平处于较低水平，保险资金在此时投资大额不动产性价比较高。在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益。

　　中邮人寿、国寿旗下公司买楼

　　近日，大悦城发布公告称，为盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展，公司控股的西单大悦城通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭100%股权及相关债权。挂牌期满后，中邮人寿为符合条件的意向受让方。9月28日，西单大悦城与中邮人寿签署了《产权交易合同》，成交价格为42.56亿元。

　　本次交易挂牌底价为42.56亿元，其中，股权挂牌底价为34.49亿元（不低于经国资备案的净资产评估值），债权挂牌底价为8.01亿元。

　　据悉，北京昆庭成立于2013年11月，注册资本10.74亿元，由西单大悦城100%持股。公司主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，该项目2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月；总建筑面积81454平方米，另有车位377个。

　　根据中企华资产评估有限公司出具的资产评估报告，截至评估基准日2023年4月30日，北京昆庭净资产评估值为24.38亿元、增值率为125.4%，主要增值原因是在投资性房地产中核算的房屋以成本价计量，其所处区域房地产市场状况较好，该区域市场整体趋势呈现一定上涨，导致房地产价值增加；负债评估值为9.80亿元、增值率为0。

　　几乎同一时间，世茂系上市公司也发布了项目转让公告，受让者同为险资。9月28日和29日，世茂集团、ST世茂相继发布公告称，为缓解公司流动性困难，拟将珠海世茂新领域51%股权分别转让给星湾企业和启航基金，股权转让对价合计为39.1亿元。两家受让方均为中国人寿旗下公司，其中，星湾企业由启航基金持股99.98%，启航基金由中国人寿持股99.99%。

　　世茂集团在公告中表示，珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目。该项目的占地面积约为225563.9平方米，目前正分为六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。开发项目一期包括七栋酒店式写字楼，预期将于2023年末前开始陆续交付。开发项目二期包括八栋酒店式写字楼，现时正在施工。

　　险企持续加码不动产

　　今年以来，险企频频投资大额不动产项目。据中国保险行业协会披露的数据显示，年初至今，友邦人寿、平安人寿、泰康人寿、建信人寿、太保寿险等保险公司先后发布36份关于大额不动产投资的信息披露公告。

　　单就三季度来看，共有太保寿险、建信人寿、平安人寿3家保险公司发布7份大额不动产投资公告，主要是产业园区和商业金融项目，累计涉及投资金额近10亿元。其中，尤以平安人寿的不动产投资力度最大，累计涉资金额超7亿元。

　　针对保险资金纷纷加码大额不动产的原因，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，在资产荒加剧的背景下，保险资金需要寻求相对稳定且具有较高收益的投资标的，而不动产作为实物资产，相比涉及市场波动的股票和债券等金融资产更具有稳定的价值和相对可靠的现金流入。此外，保险行业具有长期责任和长期资金特征，持有长期不动产投资有助于更好地匹配保险产品的风险和保费支付。

　　此前8月，中国平安高管也曾在业绩发布会上坦言，公司保险投资组合当中不动产占比4.5%，在所有不动产投资当中，物权类资产接近76%，这类资产主要是可贡献稳定收入，包括商业办公、物流地产、产业园、长租公寓收租物业，符合国家政策导向型收租物业，这类资产总体是非常优质的，能够贡献稳定的租金收入抵御通胀，实现保值增值，对保险资金非常有意义。

　　不动产投资具有较高性价比

　　2023年以来，在房企业绩表现不及预期、销售回暖进程受阻的影响下，房地产行业配置比例和估值水平处于较低水平。保险资金此时投资大额不动产，是否具有较高的性价比？

　　在柏文喜看来，目前不动产市场的低估及投资性价比提高是确实的。随着行业景气度下降和房地产市场的调整，某些不动产的市场价值可能低于其实际价值，投资者可以以相对较低的成本获取具有较高潜在回报的不动产。

　　“不过，投资者仍需进行完善的尽职调查和风险评估，以确保选择的不动产具有持久的竞争力和回报潜力。”柏文喜提醒，保险资金投资不动产面临的风险主要包括市场价值波动风险、资产流动性风险和房地产市场政策风险等。为防范这些风险，保险资金应该合理配置不动产投资，进行长期规划和风险管理，同时及时关注和稳定市场，保持一定的流动性，避免过度集中投资于某一特定地区或项目。

　　中诚信国际则在研报中指出，当前，防范化解房地产风险、加强基础设施建设基调不变，保险资金预计仍将在相关领域发挥重要作用。但同时也强调，在信用表现方面，需关注房地产企业在市场修复过程中的流动性演化及弱资质城投平台的再融资压力。