周燕珉：做养老社区最重要先把客群定位清晰

　　6月25日，由人民日报健康客户端、大家保险联合主办的首届中国保险养老融合与发展论坛在京举行。6月25日，由人民日报健康客户端、大家保险联合主办的首届中国保险养老融合与发展论坛在京举行。论坛以“半生·伴生”为主题，在老龄化加速的时代背景下，汇集多方智慧探索保险业助力我国养老服务体系建设路径。

　　以下为清华大学建筑学院教授、博士生导师周燕珉在论坛演讲实录：

　　我讲两个内容：第一精准把控客群定位，第二建筑运营密切配合。

　　 我们现在要是做一个项目，其实特别重要的是把握客群，并且为什么样的客群服务，建设什么项目就能够定下来。这一点很多开发商，运营方对它特别重视，考虑客户定位。养老项目开发当中我们知道有特别明显的作用，我们对谁开发的，给谁建的房子，保险这些对象是谁，经济水平，身体条件，阅历，都对建筑形式有很大关系。

　　首先讲建设这件事儿，保险现在投资，泰康，其他好几个保险公司做这几个项目，泰康有好多这种，太平保险，太保，大家保险都想做这个，我接触的非常多，发现开始时客户定位这个地方有时候有点不太明白怎么做，或者是做的不太对，后来出现大的问题。运营特别好的、能够盈利的不多。保险业还可以从保险这一块能够盈点利，但离回收成本确实还很远。

　　拿北京市来说，我们感觉到的，大家可能看看也能够想得通，拿几个环来说，在城里的，我觉得多数是高龄的需要护理的老人，因为咱们国家城市发展这么多了，城里老人老了，并且是向高龄发展。五环六环新的开发区，这些人不是特别老，买房时候不是特别老，他的父母也还没有到那么老。城里四合院长期住着的人、需要护理的人，他们也不愿意离开城里，所以城里可以建设成照料设施，而不是健康自理公寓；到了城郊就不太一样，越往远处是越有活力。

　　根据身体不同，建筑分类非常细致，老年住宅，老年公寓，老年设施已经和它们非常不一样，老年设施还可以分自理的，半自理的，临终关怀的，如果用同一种形式肯定运用不起来，建筑形式和我们客群的关系这个方面一定要特别明白，是不一样的建筑。

　　 以养老设施为例，客户群定位与面积配比有很大关系，目前我们建设上十万平米，怎么算这个经济账，公共部分比例是多少，我们除了居住，公共活动部分，包括餐厅，这个占多大比例，有很多项目如果不是特别理解就会做错。一个经济型的老人设施，可能的平均面积30平米左右，25就特别经拥挤了。品质比较好的房间做的宽敞点，公共面积多一点的，大概在50平米左右每床，高端的六七十平米，多了也是浪费。20平米以下也是不可能的。大家心里应该有个数，知道多大的量，公共面积比也会有一些数据，经验值，经济值公共面积大厅，餐厅，活动室，占35%，高端的可能占到45%或是50%，居住占50%，剩下都是公共活动，包括走廊，这种感觉大家心里有一个基本数据，如果想做一个30平米的，还说是高端不可能做到的。

　　 还有客群定位与空间配置之间的关系也是不一样的，护理老人居住的层，每层都有，厕所也要大一点，轮椅转圈。自理老人不会在每层都有公共面积，一二层公共空间做很多教室、活动室，很多精神活动可以在那个区域进行，他们要一个小厨房，做饭什么的。护理区弄厨房没有必要，我们也不想让他做饭，统一吃饭，一块生活的。

　　 室内这一块，房间这一块，完全跟老人入住情况有关系，如果单独入住，和结伴入住对户型要求不一样。比如女性老人可以接受跟一个不熟悉的人两个人住一个房间，男性老人不太愿意跟别人住在一个房间。目前单人间需求量非常大，以前我们认为双人间可以，现在不是那么回事，我们现在就出现问题了。我们本来认为是双床间的，我们配的公摊，吃饭这么多座位，结果直接砍掉一半变成了单人间了，这个地方事先要预判，想清楚我们发展趋势是什么样的。

　　 还有一种户型特别受欢迎，就是夫妇俩来了，我们也不想住在一间屋子里，因为他们两人生活可能习惯上有很多不一样，比如那个人打呼噜，一个人身体不好，那个人有人过来护理，这个人就别睡了。我们觉得这里头好像夫妇俩一间特别合理吧，根本不合理。一人一间，关上伺候这个人的门，这个人还可以睡一整宿觉。否则养老机构做出来的硬件，好像床位数够了，每年收这么多钱算帐，最后租不出去或护理非常困难。

　　 刚才说护理，四床间的护理，原先我们调研过，广州那边28张床在一间屋子里，就跟火车站似的。现在国标定的是6人间，已经降下来了。真正4床间完全躺床上，一个人看着，四个人谁有什么事儿转身帮他干，提高了效率，我们设立了护理站在他这个屋里头，两个房间中间，两边窗户打开都可以看到，两个人值班可以管8个人。提高了效率。现在单床间的趋势越来越大。有人害怕希望作伴用的，也可以到双人间。需求就是这个趋势。

　　 第二点运营跟建筑怎么密切配合。

　　 一个项目还是得运营，到底怎么运营，我们建筑配合它把这个东西做好，保证一直发展。失败都是上来就失败了，这一点特别需要我们开发方包括保险公司要把这件事儿做好。原来地产项目做完这个住宅提供空间了，我们卖完就完事儿了，不用运营。现在养老项目要提供服务保障的，不能用原来地产项目思维替代这个事情，运营结合管理要早点介入，让他们提出运营理念，老人生活方式，包括员工需要什么，都得向建筑师描述，设计方才能做好。

　　 比如国外荷兰生命公寓这种，就是要做一个让老人特别快乐的养老设施，他们老人都是90多岁了，狂欢，到这儿协议签好了，即便因为高兴出事儿去世了，也得承认不能赖我们，简单说就是这个意思，大家就是为了快活的活着，特别愿意这样生活。他们把长颈鹿和大象都弄这个里面来，准备大型动物进来，特别活跃，成天跟过节似的。不同的人可以有不同的理念。

　　 另外描述，希望运营团队跟我们描述他们具体生活，他们这边高知特别多，很多人有画画，钢琴屋，都弄出来，如果不说，没有这个活动，我们也不见得设计出来，希望大家和他们有很好的商量，把这个东西描述清楚，比如一个大的活动，你们到底要上多少人，我们能坐100个老人来，80个家属，20个护理人员，演出团队，知道有这么多人了才能布置出来。没说这些，布置特别大的时候，大厅不能做太大，后面根本看不见。要是老人，你叫人家来了，这个完全没有意义，要让人都得听得见，看得见，哪怕斜一点也不能让他在后面看不见。跟老人使用特别有关系，包括动线，送餐上去，要求餐吃到嘴里温度是恒定的。特别难伺候，我们对这种动线要求同时到达的感觉，电梯怎么配置，餐车进几辆，能不能同时出现在厅里。

　　 我们想告诉大家，其实这种细节是决定成功的最重要因素。万一有些地方没有考虑到一下就卡了，这条线上的服务全都完了。

　　 我们现在投入公摊比例，一个老人设施里头，现在大的保险公司，他们公摊做的太大了，因为他会觉得我们很棒，给你提供非常好的生活，大的厅，教室，舞蹈的空间，当然特别好，有的时候也有点浪费，刚开始入住的时候特别慢，前多少年没有入住满，这种厅全部空着，前面赚不回来钱，特别浪费。这种公摊面积前期和后期分开，前期有很多保险活动可以用这个大厅，你们自己公司可以用，公共电梯上来的，才可以分开，这一大群销售坐老人电梯上来，老人反对，我们不让你们参观，动线就错了，稍微有错误就造成管理问题。

　　 有些方法我们可以把一部分公共面积，跟社区就构成双方的特别友好的关系，比如日本就是他们的小的商店全是对外开放的，老人特别高兴，准备卖出点钱去，社区很灵活，不把老人当成病人，他特别愿意跟社会在一起，现在疫情来了好像觉得这方面控制不好，全部要封锁，不一定，等到疫情来了我们封锁就可以了，把里面那道门关上，这一段时间封锁，还是应该开放的，不应该疫情永远关闭了，让老人成为孤岛。

　　 日本这么小的空间利用好，租出去给社会开会、办公。这种空间也可以利用，尤其如果我们不是政府投资的，这种应该有这种思想，跟社区融合，使空间多功能。

　　 我们写的一些书，其中就有一些东西，比如说我们养老项目中运营方跟建筑方怎么配合，我们写了200个问题，设计方了解运营方，我们写到这个里头，问题一条一条的，你要什么，建筑方就明白了，就可以设计好。我们写的书都有，如果有这个需求可以扫这个电子版。

　　 总结一下，我刚才讲这个事儿，面向老人做养老社区，最重要先把客群定位清晰，到底为哪种人服务，占多大比例；第二我们作为专业建筑设计这一块，必须跟运营紧密结合，运营提出非常重要的，到底需要什么建筑才能帮他做好，这一点是需要两方面配合的。保险公司今后要做好多这样的项目，一定要脚踏实地把这个事儿想清楚，而不只是追求多大面积，那方面都可以想好，如果这个地方出一个错就会前功尽弃，这一点希望大家重视起来。

　　 欢迎大家给我们多提意见，谢谢大家。