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周燕珉:做养老社区最重要先把客群定位清晰

2021-06-28 13:22:26 和讯保险 

  6月25日,由人民日报健康客户端、大家保险联合主办的首届中国保险养老融合与发展论坛在京举行。6月25日,由人民日报健康客户端、大家保险联合主办的首届中国保险养老融合与发展论坛在京举行。论坛以“半生·伴生”为主题,在老龄化加速的时代背景下,汇集多方智慧探索保险业助力我国养老服务体系建设路径。

  以下为清华大学建筑学院教授、博士生导师周燕珉在论坛演讲实录:

周燕珉:做养老社区最重要先把客群定位清晰

  我讲两个内容:第一精准把控客群定位,第二建筑运营密切配合。

   我们现在要是做一个项目,其实特别重要的是把握客群,并且为什么样的客群服务,建设什么项目就能够定下来。这一点很多开发商,运营方对它特别重视,考虑客户定位。养老项目开发当中我们知道有特别明显的作用,我们对谁开发的,给谁建的房子,保险这些对象是谁,经济水平,身体条件,阅历,都对建筑形式有很大关系。

  首先讲建设这件事儿,保险现在投资,泰康,其他好几个保险公司做这几个项目,泰康有好多这种,太平保险,太保,大家保险都想做这个,我接触的非常多,发现开始时客户定位这个地方有时候有点不太明白怎么做,或者是做的不太对,后来出现大的问题。运营特别好的、能够盈利的不多。保险业还可以从保险这一块能够盈点利,但离回收成本确实还很远。

  拿北京市来说,我们感觉到的,大家可能看看也能够想得通,拿几个环来说,在城里的,我觉得多数是高龄的需要护理的老人,因为咱们国家城市发展这么多了,城里老人老了,并且是向高龄发展。五环六环新的开发区,这些人不是特别老,买房时候不是特别老,他的父母也还没有到那么老。城里四合院长期住着的人、需要护理的人,他们也不愿意离开城里,所以城里可以建设成照料设施,而不是健康自理公寓;到了城郊就不太一样,越往远处是越有活力。

  根据身体不同,建筑分类非常细致,老年住宅,老年公寓,老年设施已经和它们非常不一样,老年设施还可以分自理的,半自理的,临终关怀的,如果用同一种形式肯定运用不起来,建筑形式和我们客群的关系这个方面一定要特别明白,是不一样的建筑。

   以养老设施为例,客户群定位与面积配比有很大关系,目前我们建设上十万平米,怎么算这个经济账,公共部分比例是多少,我们除了居住,公共活动部分,包括餐厅,这个占多大比例,有很多项目如果不是特别理解就会做错。一个经济型的老人设施,可能的平均面积30平米左右,25就特别经拥挤了。品质比较好的房间做的宽敞点,公共面积多一点的,大概在50平米左右每床,高端的六七十平米,多了也是浪费。20平米以下也是不可能的。大家心里应该有个数,知道多大的量,公共面积比也会有一些数据,经验值,经济值公共面积大厅,餐厅,活动室,占35%,高端的可能占到45%或是50%,居住占50%,剩下都是公共活动,包括走廊,这种感觉大家心里有一个基本数据,如果想做一个30平米的,还说是高端不可能做到的。

   还有客群定位与空间配置之间的关系也是不一样的,护理老人居住的层,每层都有,厕所也要大一点,轮椅转圈。自理老人不会在每层都有公共面积,一二层公共空间做很多教室、活动室,很多精神活动可以在那个区域进行,他们要一个小厨房,做饭什么的。护理区弄厨房没有必要,我们也不想让他做饭,统一吃饭,一块生活的。

   室内这一块,房间这一块,完全跟老人入住情况有关系,如果单独入住,和结伴入住对户型要求不一样。比如女性老人可以接受跟一个不熟悉的人两个人住一个房间,男性老人不太愿意跟别人住在一个房间。目前单人间需求量非常大,以前我们认为双人间可以,现在不是那么回事,我们现在就出现问题了。我们本来认为是双床间的,我们配的公摊,吃饭这么多座位,结果直接砍掉一半变成了单人间了,这个地方事先要预判,想清楚我们发展趋势是什么样的。

   还有一种户型特别受欢迎,就是夫妇俩来了,我们也不想住在一间屋子里,因为他们两人生活可能习惯上有很多不一样,比如那个人打呼噜,一个人身体不好,那个人有人过来护理,这个人就别睡了。我们觉得这里头好像夫妇俩一间特别合理吧,根本不合理。一人一间,关上伺候这个人的门,这个人还可以睡一整宿觉。否则养老机构做出来的硬件,好像床位数够了,每年收这么多钱算帐,最后租不出去或护理非常困难。

   刚才说护理,四床间的护理,原先我们调研过,广州那边28张床在一间屋子里,就跟火车站似的。现在国标定的是6人间,已经降下来了。真正4床间完全躺床上,一个人看着,四个人谁有什么事儿转身帮他干,提高了效率,我们设立了护理站在他这个屋里头,两个房间中间,两边窗户打开都可以看到,两个人值班可以管8个人。提高了效率。现在单床间的趋势越来越大。有人害怕希望作伴用的,也可以到双人间。需求就是这个趋势。

   第二点运营跟建筑怎么密切配合。

   一个项目还是得运营,到底怎么运营,我们建筑配合它把这个东西做好,保证一直发展。失败都是上来就失败了,这一点特别需要我们开发方包括保险公司要把这件事儿做好。原来地产项目做完这个住宅提供空间了,我们卖完就完事儿了,不用运营。现在养老项目要提供服务保障的,不能用原来地产项目思维替代这个事情,运营结合管理要早点介入,让他们提出运营理念,老人生活方式,包括员工需要什么,都得向建筑师描述,设计方才能做好。

   比如国外荷兰生命公寓这种,就是要做一个让老人特别快乐的养老设施,他们老人都是90多岁了,狂欢,到这儿协议签好了,即便因为高兴出事儿去世了,也得承认不能赖我们,简单说就是这个意思,大家就是为了快活的活着,特别愿意这样生活。他们把长颈鹿和大象都弄这个里面来,准备大型动物进来,特别活跃,成天跟过节似的。不同的人可以有不同的理念。

   另外描述,希望运营团队跟我们描述他们具体生活,他们这边高知特别多,很多人有画画,钢琴屋,都弄出来,如果不说,没有这个活动,我们也不见得设计出来,希望大家和他们有很好的商量,把这个东西描述清楚,比如一个大的活动,你们到底要上多少人,我们能坐100个老人来,80个家属,20个护理人员,演出团队,知道有这么多人了才能布置出来。没说这些,布置特别大的时候,大厅不能做太大,后面根本看不见。要是老人,你叫人家来了,这个完全没有意义,要让人都得听得见,看得见,哪怕斜一点也不能让他在后面看不见。跟老人使用特别有关系,包括动线,送餐上去,要求餐吃到嘴里温度是恒定的。特别难伺候,我们对这种动线要求同时到达的感觉,电梯怎么配置,餐车进几辆,能不能同时出现在厅里。

   我们想告诉大家,其实这种细节是决定成功的最重要因素。万一有些地方没有考虑到一下就卡了,这条线上的服务全都完了。

   我们现在投入公摊比例,一个老人设施里头,现在大的保险公司,他们公摊做的太大了,因为他会觉得我们很棒,给你提供非常好的生活,大的厅,教室,舞蹈的空间,当然特别好,有的时候也有点浪费,刚开始入住的时候特别慢,前多少年没有入住满,这种厅全部空着,前面赚不回来钱,特别浪费。这种公摊面积前期和后期分开,前期有很多保险活动可以用这个大厅,你们自己公司可以用,公共电梯上来的,才可以分开,这一大群销售坐老人电梯上来,老人反对,我们不让你们参观,动线就错了,稍微有错误就造成管理问题。

   有些方法我们可以把一部分公共面积,跟社区就构成双方的特别友好的关系,比如日本就是他们的小的商店全是对外开放的,老人特别高兴,准备卖出点钱去,社区很灵活,不把老人当成病人,他特别愿意跟社会在一起,现在疫情来了好像觉得这方面控制不好,全部要封锁,不一定,等到疫情来了我们封锁就可以了,把里面那道门关上,这一段时间封锁,还是应该开放的,不应该疫情永远关闭了,让老人成为孤岛。

   日本这么小的空间利用好,租出去给社会开会、办公。这种空间也可以利用,尤其如果我们不是政府投资的,这种应该有这种思想,跟社区融合,使空间多功能。

   我们写的一些书,其中就有一些东西,比如说我们养老项目中运营方跟建筑方怎么配合,我们写了200个问题,设计方了解运营方,我们写到这个里头,问题一条一条的,你要什么,建筑方就明白了,就可以设计好。我们写的书都有,如果有这个需求可以扫这个电子版。

   总结一下,我刚才讲这个事儿,面向老人做养老社区,最重要先把客群定位清晰,到底为哪种人服务,占多大比例;第二我们作为专业建筑设计这一块,必须跟运营紧密结合,运营提出非常重要的,到底需要什么建筑才能帮他做好,这一点是需要两方面配合的。保险公司今后要做好多这样的项目,一定要脚踏实地把这个事儿想清楚,而不只是追求多大面积,那方面都可以想好,如果这个地方出一个错就会前功尽弃,这一点希望大家重视起来。

   欢迎大家给我们多提意见,谢谢大家。

  

(责任编辑:吴静草 )
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