大中小险企都在投资的养老社区，机遇挑战有多大？

　　根据国际经验以及平时观察，一个养老社区入住率如果能达到65%-70%，就可达到盈亏平衡。

　　一方面是我国人口老龄化加速，另一方面是养老服务设施和养老机构床位不足，特别是核心城市高端养老需求增长迅速、供需关系不匹配等，促生了我国高端养老巨大的市场空间和投资机遇。

　　酒店般的装修、商业配套齐全、医疗资源丰富、园林景观优美，高品质的养老社区项目正成为各保险公司的标配。据了解，目前对于投资养老社区，大中小险企都有动作。

　　养老社区迈入3.0

　　近日，第一财经记者了解到，君康人寿也开始布局养老产业领域的创新和探索。按照君康人寿大健康战略的规划，未来5年，将在全国核心城市布局5-10家大规模、全功能医养融合的持续照料康养社区。其中北京、上海两大社区已经率先落地。

　　根据安永发布的《2018-2019保险业风险管理白皮书》显示，越来越多的保险公司加强在养老领域的布局，并与医疗机构开展合作，规划自己的“大养老”产业蓝图。安永建议，稳步构建大养老发展格局，需要建立以技术、数据和保险业务为基础，对客户的关联需求进行追踪开发，协同相邻产业多元化发展的商业模式。

　　近年来，越来越多保险公司都在加速进军养老产业，试图在这片蓝海中分得一杯羹。总体来说，我国养老社区目前发展已经经过了从1.0到3.0的三个发展阶段。

　　君康人寿产品开发部总经理周晓苓对记者表示，1.0的养老产品房产投资的属性很强。一般是开发商做的养老地产小镇，通过产权或者使用权买断的形式，配合基本的养老服务。投资方一般从地产上获利后，服务外包给第三方来提供服务。这也是经济发展要经历的一个必然阶段。

　　2.0产品是将老年人今后对康养的一些通用需求综合到大型会所中来，在一个大型的社区中，为上千名老年人提供优质的标准化的餐饮、医疗服务、文艺活动等。

　　3.0时期是在前两代产品基础上的创新，针对每一个老年人个性化的需求，提供定制式的服务，这意味着在新一轮的竞争中险企比拼的是个性化服务的能力。

　　从目前各家保险公司布局来看，策略各有不同。中国人寿、泰康集团、太保人寿等险企已在全国多个城市自建了养老社区。有的起步早、行动早，有的结合公司自身发展的历史阶段，也在根据市场形势和环境以及政策的变化在循序渐进。

　　例如，中国人寿重资产推进“三点一线、四季常青”战略布局；中国太保通过全龄覆盖、轻重结合、南北呼应，把更为便捷、更为高效、更为适合不同年龄阶段，围绕着康养、乐养、颐养健康需求的客户，来做特质化的定位。

　　业内人士认为，养老社区作为长期投资有利于和寿险长期负债进行久期匹配，同时在保险业竞争激烈的环境下，通过养老社区还可以提高获客能力，为客户提供附加服务，有利于发挥保险的协同效应。

　　“投资养老产业可提升保险端的竞争力，促进投资端优化资产配置。”不久前，在银保监会例行新闻发布会上，中国太平洋人寿保险股份有限公司健康养老事业中心党委书记王光剑表示，围绕着养老产业，保险公司资产端和负债端是可以大有作为的，可以助力保险公司实现内涵式增长和差异化竞争，是保险业转型发展不可多得的战略机遇。

　　仍需把控风险

　　截至目前，很多养老社区已开始运营，但由于一些养老社区的运营时间不长，尚处于起步阶段，因此保险公司仍面临多方面挑战。比如，期初投入大、回报周期长、资产流动性差等。

　　“一个养老社区项目，平均100到120亩，从开工到运营，周期一般是760天到770天左右。保险公司一般是做高品质的养老社区，平摊下来，平均每套成本（一室一厅）是100万左右。当然，一二线城市土地价格不一，但总体是在80万到100万左右的成本。”一位太保养老产业相关负责人对第一财经记者表示，根据国际经验以及平时观察，一个养老社区入住率如果能达到65%-70%，就可达到盈亏平衡，“即收入与支出达到不需要提供流动性支持的状态。”

　　针对险企纷纷布局养老产业的现状，国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生对第一财经表示，养老产业，特别是养老社区，具有不可逆性，将来即便只要有一位老人在住，所有的配套服务都必须按质量提供，挑战很大，需要审慎决策。

　　“老人入住确实是从1到2，到100到200，但保险公司在布局时已经跟保险主业联系起来了，客户预定已有存量。投资回报比较长的确是当前的一个现象，但保险资金作为长期资金，本身的负债久期较长，因此是比较匹配的，投资是投趋势。”上述险企人员认为。

　　保险业通过过去的高速发展，形成了一定的市场影响力和资金规模。但是，在目前利率下行通道打开的背景下，如何做好资产端与负债端的有机联动，使公司能够朝着可持续价值增长的道路上运行的更加稳健、更加持续健康，也是保险公司经营的重大命题。

　　上述太保负责人认为，资产端是一个投资组合的概念，寿险资金拿出一定比例投资养老社区，对投资收益的影响并不是很大。在利率下行的背景下，抗风险最大的资产就是不动产。“如果利率下行投短期的3、5年国债，面临再投资风险，如果投不动产5年到10年，资产负债还是匹配的，可以对抗利率下行、拉长久期、应对通货膨胀。”

　　业内人士认为，大型保险公司做养老社区，有客户优势、有资产优势，但中小保险公司做养老社区是机会型的，如果有此前的积累，布局养老社区是金融服务实体经济，应对老年化的正确行为。依托股东优势，依托历史经验、存量土地，布局养老社区是一个资产提升的过程。

　　朱俊生表示，对于中小险企，自己重资产投入是一个方面，以合适的方式参与实力雄厚的大险企构建的养老生态圈也是布局养老产业的重要选择。毕竟，规模和实力有差异，布局养老产业的方式也会不同。