住宅质量潜在缺陷保险落地北京，蓝海市场仍有风险

　　不少购房人有这样的经历：盼星星盼月亮，终于住进了新房，却遇到房子漏水、不均匀沉降等房屋质量“硬伤”。而在繁琐冗长的维权过程中，有时还会遭遇各责任方“扯皮”、问题悬而不决的现象……到底谁能为楼房质量问题提供赔偿？6月18日，北京商报记者了解到，住宅工程质量潜在缺陷保险（以下简称“缺陷保险”，Inherent Defect nsurance，简称IDI）实施以来的第一单正式签发，由此也标志着缺陷保险项目已正式落地。未来，缺陷保险将实现全市新建住宅工程承保全覆盖，确保住宅质量问题有人修、有人管，此举将有力提升消费者住房权益，在释放房企保证金的同时实现住宅工程全过程质量风险管控，并且该险种的落地，也为保险企业开启了一片新蓝海。

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　　工程质量缺陷保险首单落地

　　6月18日上午，“北京市住宅工程质量潜在缺陷保险第一单签发”的消息传出。在消息传出后第一时间，中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司（以下简称“人保财险北京分公司”）向北京商报记者确定了上述消息的真实性。

　　据悉，人保财险北京分公司作为首席承保公司与北京建升房地产开发有限公司（以下简称“建升房地产”）合作，签发了北京市住宅工程质量潜在缺陷保险实施以来的第一单，这也标志着北京市住宅工程质量潜在缺陷保险项目已正式落地。

　　作为工程质量缺陷保险首单落地中的“主角”，建升房地产成为外界关注的焦点。就人保财险承保项目、具体承保内容以及为何选择投保缺陷保险等问题，北京商报记者致电建升房地产，不过截至发稿，未有人接听。

　　天眼查资料显示，建升房地产于2000年12月19日注册成立，注册资本为5000 万元，经营范围包括道路货物运输、房地产开发以及销售商品房。北京商报记者了解到，在商品房销售方面，这家以顺义区为大本营的北京本地企业，目前已开发建设了包括石园南区、前进花园石门苑、前进花园玉兰苑、前进花园牡丹苑、前进花园一区、望泉家园以及宏城花园等项目。

　　在合硕机构首席分析师郭毅看来，工程质量缺陷保险从颁布到落地推进速度较快，说明相关条例很早就已经开始酝酿，同时保险公司层面应该也一直在规划相应的险种，就保险范围、保价标准、理赔条件等都已形成了一个相对较成熟的方案。

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　　17晋10，缺陷保险入围险企名单出炉

　　据了解，今年4月，北京市政府印发了《关于转发市住房城乡建设委等四部门<北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法>的通知》（以下简称《办法》），明确在全市新建、改建、扩建住宅领域全面推进缺陷保险。缺陷保险的承保采取共保模式。共保体由牵头保险公司和至少两家成员保险公司组成，并实行统一保险条款、统一保险费率、统一理赔服务、统一分配份额、统一信息平台。

　　顾名思义，缺陷保险是指开发商投保的，由保险公司根据保险条款约定，对在保修范围和保修期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏履行赔偿义务的一种特殊保险制度安排。

　　北京商报记者了解到，6月11日，由市住房城乡建设、金融监管部门公开招标，最终有10家保险公司入围，分别是人保财险、平安财险、太保财险、大地财险、中华联合财险、国寿财险、阳光财险、中银保险、永安财险、太平财险。而此前参与角逐的还有亚太财险、紫金财险、华泰财险、泰山财险、京东安联财险、英大财险、天安财险这7家公司。

　　事实上，这一保险制度最初由法国推行，后来逐步被英国、美国、日本、新加坡等国家引入，成为一种强制保险制度，目前全球有40多个国家使用。

　　据悉，上海是最早开展该险种试点的城市。2012年起，相关部门曾在全市4个住宅项目，约55.4万平方米的住宅提供了13.9亿元的风险保障，该保障覆盖居民4000户。试点三年后，上海市从浦东新区逐步向其他地方推广。

　　某财险公司工程保险负责人表示，工程质量潜在缺陷保险的具体承保费率，是根据建设工程风险程度和参建主体资质、诚信情况、风险管理要求，结合再保险市场状况，在保险合同中具体约定。对资质等级高和诚信记录优良的，保险公司将给予费率优惠。目前上海实行的基准费率一般为工程总造价的1.5%，今后根据每个项目的情况逐步实行差别费率和浮动费率。在理赔上，需要根据用户的维修和维护费用来提供补偿。

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　　地基不平、外墙面脱落渗漏等均可承保

　　那么缺陷保险保什么，根据《办法》规定，缺陷保险的基本承保范围包括地基基础和主体结构工程缺陷和保温和防水工程缺陷，具体涵盖：整体或局部倒塌；地基不均匀沉降；基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；阳台、雨蓬、挑檐、空调板等裂缝、变形、破损、断裂；外墙面脱落、坍塌；围护结构的保温层破损、脱落；地下、屋面、厕浴间防水渗漏；外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏等等。

　　值得注意的是，房屋所有权人或使用人超过设计标准增大荷载、擅自拆改房屋承重结构、擅自改变设备位置等三项内容不在保险承保责任范围内。

　　对于消费者关心的保险理赔事宜，《办法》明确，建设单位投保缺陷保险的保险期间，地基基础和主体结构工程为10年，保温和防水工程为5年。保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格2年之日起算。

　　住宅工程在竣工验收合格之日至保险责任开始时间内出现的工程质量潜在缺陷，由建设单位负责组织维修。保险期间届满后交房的住宅工程，建设单位应当在交房前15日通知保险公司、业主共同验收，若存在质量缺陷，由建设单位承担维修或赔偿责任。

　　保险合同约定的保险范围和保险期间之内，由保险公司履行维修或赔偿责任；保险合同约定的保险范围之外或保险期间到期之后的工程保修范围和保修期间，执行国家和本市法律法规和标准的有关规定，但对于保险期间届满后交房的，业主在交房之日起6个月内，发现承保范围内的建筑存在质量缺陷的，由保险公司承担维修或赔偿责任。

　　同时，消费者也无需担心出险后出现责任扯皮现象，中国社科院保险与经济发展研究中心秘书长王向楠介绍道，对于约定的质量问题，由消费者和保险公司双方协商，可由保险公司负责维修，也可由保险公司支付赔款。定损的标准会在保险单中尽可能明确，出险后如果消费者与保险公司出现争议，可由有资质的估损机构评估。由于该险种采用行业共保模式，采用统一的条款、费率、理赔服务等，消费者不必担心新险种的保单中存在“坑”和“理赔难”。

　　“保险公司是风险管理专家，会监控所承保住宅的质量，所以消费者会节省对住宅质量进行事前检测的成本。即使住宅出现了质量问题，由保险公司介入，也会减少维权中的大量麻烦和担心。因此，承保导致房子加价的程度会小于这两种成本之和。况且，投保该保险对于施工方而言是一种好的信号传递，所以本来质量好的房子很可能不会因此加价。”王向楠补充道。

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　　缺陷保险市场与风险并存

　　据人保财险北京分公司介绍，缺陷保险是国际通行的工程质量风险管理方式，法国、美国等四十多个国家已经发展较为成熟，我国上海、江苏等地区已经开展相关试点探索工作。而此次人保财险北分的缺陷保险承保落地，也标志着新的北京保险市场正式开启。

　　同时，在王向楠看来，缺陷保险未来市场前景广阔，他表示，住宅是中国居民家庭最重要的消费品/投资品，建设环节多、产品复杂、使用期限长，以其为标的的产品质量保证保险的市场广阔。具体的市场规模要根据该产品设计的保障范围来界定。当该产品较为成熟时，应当是最大的产品质量保证保险。

　　沪上某财险公司负责人表示，缺陷保险替代了物业保修金，为住宅工程提供了更加充足的风险保障；同时，引入新型风险管理机构，为住宅工程提供贯穿设计、施工、验收等全流程的风险控制服务，与监理单位共同形成了住宅工程质量的“双保险”。该机制能够有效解决当前物业保修金使用中存在的耗时久、程序烦等难题，也有利于缓解相关政府部门直接面对社会矛盾纠纷的局面。

　　不过，保险公司承保缺陷保险面临的风险也显而易见。某外资险企工程险负责人表示，在负债久期匹配上，不同于普通的财产险，缺陷保险的保险期限长，缺陷责任保险一般都持续10年，这会给保险公司带来长期的偿付压力；同时，由于保险公司普遍缺乏建设行业的专业知识和人才，对建设工程质量风险的认识较为浅显，因此风险管控多停留在承保前对保险标的风险识别和对历史事故经验的简单分析层面，没有能力从建设工程质量潜在缺陷保险的全寿命周期和全方位角度进行实质性风险管控。

　　“该险种盈利比较难，偏社会性质的，目的是承包商的资金流动起来。”该人士介绍道。

　　同时，王向楠也指出，工程保险的承保风险较大，属于赔付最难以预期的常见保险之一，有些要采用特种保险承保方式承保。不过住宅工程很常见，经营数据足够多，政策不确定性小，且质量缺陷保险排除了责任风险，但保险公司在定价时不宜根据一两年的低赔付率就过于乐观，应当限制在开放商之间的集中度，并可以酌情使用再保险工具。目前该险种采用共保体模式，预计各家公司的赔付率不会有较大的波动。

　　此外，有保险经纪公司人士建议，保险公司有必要借助建设工程质量风险管理机构的工程质量保险技术，以解决其在建设工程领域信息不对称、技术不专业的问题。

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