刘京生:抑制房产泡沫 防范金融系统性风险

2010年03月11日16:14  来源:和讯网 
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   3月11日从人保健康保险获悉,今年两会上全国政协委员、中国人保健康刘京生监事长提出了关于抑制房地产泡沫,防范金融系统性风险的提案。他指出,2009年,中国经济成功渡过了“最困难的一年”,经受住了全球金融危机的考验,实现了预期目标,交出了靓丽的成绩单。但是,受全球“量化宽松”货币政策、我国畸形的经济结构和地方土地财政三大因素影响,我国的房地产泡沫迅速膨胀。

  当前房地产泡沫已经成为社会舆论的热点。去年,全国商品住宅销售面积同比增长44%,而销售额增长了80%,量价之间的巨大缺口主要是由房价暴涨引起的。部分大中城市房价上涨过快,大大超出居民收入的增长。进入2010年,这个趋势进一步加剧。房地产市场存在一定的泡沫在去年的特殊市场环境下有一定的积极作用,但房价飙升却带来不少负面影响,甚而危及到金融体系的稳定。主要表现在:

  首先,加剧了产业结构的不均衡。一方面,房地产价格上涨拉高了中国企业的赢利数据。2009年,很多地区的民营企业家抽离实业,将资金投入证券或房地产市场谋取利润。国资委分管的129家央企中,超过7成涉足房地产业。房地产业已成为很多企业的主要利润来源。另一方面,房价上涨过快挤占了私人消费开支,大量资金涌入资产市场推升资产价格。而资产价格上涨又进一步强化了居民的储蓄意识。据估算,去年中国城镇居民消费性支出总额7.28万亿元,而购房支出就达到2.43万亿元,占三分之一。这背离了以私人消费拉动经济增长的战略调整方向。

  其次,房价上涨过快刺激了通胀预期。去年,政府为应对危机而实施的积极财政政策和适度宽松货币政策,营造了多年未见的宽松货币环境。这导致最近的通胀反弹,消费物价是否会进一步推高,成为今年经济发展的焦点问题,故中央经济工作会议对管理通胀高度关注。

  第三,卖地收入增长迅速,强化了地方政府对土地财政的依赖性。2009年,全国土地出让金总金额高达15000亿元,城市“地王”频出,很多地方政府超额完成了年度土地拍卖收入计划。土地出让金收入占地方财政收入的比重进一步上升。这就意味着,缺乏土地收入,地方财政恐将不可维持。地方政府过于依赖房地产,势必导致房地产尾大不掉,最终必反受其害。

  第四,加剧了房地产市场的混乱状况。房地产价格过快上涨,激发了房地产市场的很多不健康现象死灰复燃。为了进一步推高房价,开发商纷纷囤积土地,捂盘惜售,人为拉长房地产开发周期,加剧了供求矛盾及涨价压力。

  最后,增加了金融业的系统性风险。2009年,银行业对房地产市场敞开大门,审贷标准降低,全年房地产开发贷款和住房按揭贷款均快速增长;保险业房屋贷款信用保证保险趋势性增长57%,其中家庭购房主要贷款风险通过贷款信用保证保险转嫁给了保险公司。在市场逆转或利息调升时,“地王”上开发的楼盘最有可能成为烂尾楼,开发商的资金链将断裂,开发贷款和按揭贷款的违约率将快速上升,这都将大大增加银行业和保险业的系统性风险。

  由于房地产市场业已成为关系中国实体经济发展和金融体系安全的关键,成为保险市场和保险资产管理业务发展的重要影响因素。在当前的宏观经济环境下,资产泡沫问题已引起政府的足够重视,但如何化解资产泡沫却是一个复杂的系统工程,政府必须形成合力,协调好各方利益,抑制房地产泡沫,防范金融系统性风险。对此,建议如下:

  第一, 加快推出物业税等地方税,强化地方政府财政收入的可持续性。地方政府是房地产调控政策的主要执行者,在土地供应方面有话语权,可出台地方性调控政策、监管房地产从业者的市场行为、提供保障性住宅。地方政府是否积极参与是房地产调控能否成功的关键。要调动地方政府的调控积极性,必须处理好地方财政问题,保证地方财政收支平衡,防范金融保险业的金融风险。为了剪断地方政府与房地产市场的利益链条,必须采取措施弥补地方政府土地出让金减少的损失。

  建议:借鉴海外调控房地产的经验,将地方税制改革提上日程,加快推出物业税等更加稳定的地方税来抵消卖地收入的减少。

  第二,增加保障性住房供应,保证房地产市场软着陆。由于房地产行业为中心的产业链拉得很长,房地产市场的大幅调整会产生连锁反应,导致五、六十个行业销售下降及投资放慢,并造成就业问题。针对调控可能带来的严重后果,要有足够的弥补手段,避免可能对金融业带来的系统性风险。

  建议:快速增加保障性住宅投资,缓解商业住宅投资下降造成的冲击,保证房地产市场在调控中实现“软着陆”。

  第三,加强房地产市场管理,加大打击囤地捂房力度,缩短房地产开发周期。

  建议:住房建设部、国土资源部等部门应加强政策执行力度,切实落实已有的各项土地管理和商品房销售管理的法律法规,防范金融保险业的资金风险,切实扭转房地产市场囤地捂房的混乱现象。同时,国资委等部门应切实负起责任,在国企做好主业的基础上,再参与房地产行业投资,遏制国企“地王”频出的现象,引导社会舆论,维护社会稳定。

(责任编辑:HF035)

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