住美投资咨询(上海)有限公司总经理、首席投资分析师张健指出，在评估房产是否值得投资时，这一地区是否具有发展潜力是个非常重要的因素。即不仅要考虑房产(例如房型和楼层等)本身的状况，而且还关注该房产周围的居住环境，具体包括交通、商店、学校、景观和绿化、体育和休闲、医院等。如果像吴旻这样购买要出租的房产，那就还要考虑所能接受的最低投资租金回报率是多少？选择哪些目标客户作为你的房客？如果采用部分银行贷款，租金收入是否会大于每月还款额或是大多少？ 或自己收入能否补贴等因素。这些因素对投资型的更加重要。

　　在出售北京那处房产的前一年，吴旻工作调动到武汉去工作，到了那里就发现房子特别便宜。经过分析又下手在南湖边上买了一套复式的公寓。“现在来看整个房产市场价格的确有些偏高，但是对于国内的高档住宅来说，包括别墅和大户型高档公寓，它们的价格还是偏低的。有些黄金地段的稀缺是个不争事实。”吴旻发现在武汉南湖这样的黄金地段，房价却很便宜，远远不及北京和上海。综合分析了武汉的地理位置和未来的经济发展前景，他认为可能会有三到五年的上升波段，因为从2000年到2003年武汉的房价就一直停滞不前。

　　2004年，吴旻在沈阳世博园旁边的奥林匹克花园购买了一套半山的独栋别墅，当时4000元/平方米的价格，现在已经翻番达到了8000元/平方米。“山下的一个楼盘已经1.2万元/平方米了，这套别墅基本也能涨到这个价位，所以暂时还不会出售。”这套别墅他不但目前不出售，而且也不愿意出租。这倒不是他不在乎租金收入，而是因为这类高档独栋别墅次新房如果在出售前出租，就会在一定程度上降低它的价值，而且考虑当地租金非常便宜，租出去得不偿失。

　　“在内地有些城市的投资跟在北京、上海的投资不一样，内地有些城市只能抓住一个波段，要在快速上涨时果断出手。但是在北京、上海既可以作短期的，有些也可以长期持有。”吴旻眼下投资房产的重心还是在北京和上海，投资的大都是一室一厅的小户型，因为小户型最容易出租，而且其投资回报完全可以覆盖每月的还贷。另外，为了租出一个好价钱，吴旻很注重房间的软装饰，家具的搭配是否协调，摆设与住宅窗外的风景是否协调，这些都是他会细心考虑的。

　　“以前投资房产都是依靠金融杠杆，现在国家紧缩政策，不断加息对投资者最主要的影响是产生很大的心理压力，其次就是对现金流的影响。”吴旻解释说，投资房产出租的租金并不会跟着房贷利息增加而增加，租金水平还是要看市场需求，所以加息了租金不一定跟着涨。在资产价值重估过程中，你要是看最终的获益是否高于你投入的成本，如果是的话那就是值得做的。但是这里还牵涉到一个问题，那就是你在投资房产时，获得的是正向现金流还是负向现金流，如果是负向现金流，这个缺口有多大？你怎么控制这个现金流？这恐怕是所有投资房产者都需要考虑的问题。